فردای اقتصاد: بررسی‌ها نشان می‌دهد بعد از حدود یک فصل آرامش نسبی در بازار مسکن، دوباره تقاضا برای خرید تسه‌ها افزایش یافته و خریداران مصرفی در انتظار ورود به بازار هستند. دریافت وام مسکن با اوراق تسهیلات مسکن مرسوم‌ترین شیوه تامین مالی خریداران مصرفی و خانه اولی‌ها در ایران است. هر فرد تنها یک بار می‌تواند به این شیوه ملک بخرد و وام مسکن دریافت کند به همین دلیل به نظر می‌رسد معاملات تسه‌ها در بورس نماگر خوبی از تقاضای مصرفی در بازار مسکن باشد.
طی ماه جاری روزانه به طور متوسط حدود ۲۰۵ هزار برگه اوراق تسه در بورس معامله شده است. با توجه به قیمت اسمی ۵۰۰ هزار تومانی اوراق تسه، این حجم از معاملات، معادل تقاضای روزانه برای ۱۰۰ میلیارد تومان سهام است. آخرین باری که حجم معاملات تسه‌ها به این سطوح رسیده بود در اردیبهشت و خرداد امسال بود. جایی که بازار مسکن با تلاطم مواجه بود و قیمت‌ها به شدت صعودی بودند.
رونق یا رکود؟
در اردیبهشت و خرداد، متوسط تعداد معاملات روزانه تسه‌ها به ترتیب ۲۰۸ و ۲۳۵ هزار برگه در روز بود. در این دو ماه تعداد معاملات مسکن در تهران به گواه بانک مرکزی به ترتیب نزدیک به ۱۰.۵ هزار و ۱۴ هزار واحد، یعنی سقف ۴ ساله، بود. حال سوال این است که آیا با رسیدن حجم معاملات تسه‌ها به آن دوره می‌توان انتظار جهش تعداد معاملات به بیش از ۱۰ هزار واحد را داشت یا نه.
در اردیبهشت و خرداد بازار به شدت متلاطم بود و دو دسته خریدار به سرعت در سمت خرید فعال شدند. دسته نخست خریداران مصرفی بودند که خریدی نکرده بودند و در انتظار افزایش پولشان بودند، اما با دیدن بالا رفتن قیمت‌ها از ترس جا ماندن از بازار به سرعت خانه خریدند.
دسته دوم هم سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی بودند که طبق معمول با افزایش تلاطم در اقتصاد در سمت خرید فعال‌تر شدند و معاملات بیشتری انجام دادند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که روند بازار مسکن در نیمه دوم سال تا حدی تغییر داشته است. به طوری که در مهرماه تعداد معاملات مسکن به تنها ۵۴۰۰ واحد محدود شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در نیمه دوم سال سفته‌بازان دیگر کمتر در بازار مسکن فعالند و به بازارهای دیگری کوچ کرده‌اند. به طور کل هنگامی که عدم اطمینان افزایش می‌یابد و ریسک‌های سیستماتیک جدی فعال می‌شود، سرمایه‌گذاران از بازارهایی مانند ملک که غیرقابل انتقال هستند به بازارهای نقدشونده‌تر و البته قابل انتقال کوچ می‌کنند. این همان راز جهش ۸ درصدی قیمت دلار در مهر و در همین حال افت تعداد معاملات و سطح قیمت در بازار مسکن بود. حال به نظر می‌رسد با افزایش تلاطم در آبان‌ماه برخی خریداران مصرفی از ترس جا ماندن از بازار دوباره فعال شده‌اند. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در مناطقی که معاملات عمدتا سرمایه‌ای هستند (مناطق شمالی و گران‌قیمت تهران) حجم عرضه‌ها افزایش یافته ولی کسی به طور جدی خریدار نیست. به همین دلیل بعید به نظر می‌رسد در آمارهای پایان ماه شاهد معاملات رونقی در بازار مسکن باشیم.
تقابل خریداران و فروشندگان تسه
در اردیبهشت که حجم معاملات روزانه تسه تقریبا به اندازه الان بود، متوسط قیمت هر برگه اوراق تسهیلات مسکن حدود ۱۳۰ هزار تومان بود اما حالا به ۹۹ هزار تومان رسیده است. برآوردها نشان می دهد که احتمالا به خاطر افزایش جدی عرضه است که قیمت تسه‌ها هنوز به سطوح عجیب نرسیده است.
طرح‌های سپرده‌گذاری در بانک مسکن عموما به این شکل هستند که یک سود ثابت سالانه ۱۵ تا ۱۸ درصدی اعطا می‌شود و علاوه بر آن به ازای مبلغ مشخصی سرمایه‌گذاری، اوراق تسه هدیه داده می‌شود. به عبارتی این سازوکاری است که بانک مسکن چیده تا نه حد مجاز ۱۵ درصدی سود را رد کند و نه مشتریانش را ناامید. در دورانی که قیمت تسه‌ها اوج گرفت و به حدود ۱۴۰ هزار تومان هم رسید، نرخ سود واقعی سپرده‌گذاری در بانک مسکن به ۲۸ درصد هم رسیده بود.
حال به نظر می‌رسد این سودهای جذاب در ابتدای سال که قیمت تسه‌ها در اوج قرار داشته باعث جذب سپرده‌های جدید برای بانک مسکن و در نتیجه آن افزایش تولید و عرضه تسه شده است؛ عامل اصلی که به نظر می‌رسد مقابل گران‌تر شدن تسه‌ها ایستاده است. از اوایل تابستان با شروع دور آخر مذاکرات احیای برجام بازارها به یک حالت رکودی رسیدند و انتظارات تورمی کنترل شد. به نظر می‌رسد این دوره که قیمت تسه هم در سطوح بسیار بالایی بود دوره‌ای بوده که جذب سپرده در بانک زیاد شده و حالا هم ماحصل آن افزایش عرضه تسه در بورس شده است.
تبادل نظر